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苏州重启限购南京拍地规则大变 同日出楼市新政
您当前的位置 :首页 > 热点 正文 来源: 新疆维吾尔新闻网 发布时间:2019/9/11 2:32:23

  记者昨天从南京市政府有关部门获悉,8月12日起南京实行楼市新政,房贷政策进行微调,拍地规则“大变脸”。新政对楼市有何影响?开发商拿地热情会不会降低,房价会不会降?扬子晚报记者昨进行了多方采访。

  与此同时,苏州昨天也出台了楼市新政,在二线城市中第一个重启限购,新政同样从12日开始实施。

  南京拍地规则“大变脸”

  变脸1

  经营性用地公开出让实行网上交易,竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

  变脸2

  当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。

  变脸3

  当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者。

  楼市新政之南京版

  超过最高限价后“摇号卖地”,二套房首付比例提高

  2大政策

  关键词:拍地 高价拿地必须现房销售

  调整土地公开出让竞价方式方面:一是规定经营性用地公开出让实行网上交易,竞价所产生的保障房建设资金不计入房价准许成本。

  二是当网上竞价达到一定比例时,调整该地块所建商品住房预售条件,其中当网上竞价达到最高限价80%时,申领预售许可证应达到以下施工进度:七层及以下的,应当完成基础工程并施工至主体结构封顶;八层及以上的,应当完成基础工程并施工至主体结构三分之二以上。当网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。这些要求将在土地出让公告及土地出让合同中进行明确约定,并由房产部门在后期颁发销售许可证时严格执行。

  三是当网上竞价达到最高限价时,仍有2家以上单位要求继续竞买的,停止网上竞价,改为现场摇号产生竞得者,并在最高限价基础上再加一个加价幅度作为成交价。采取该做法,主要目的是既要防止产生新的高价地,控制地价过快上涨,同时又加大土地市场供应,对缓解市场需求、稳定市场预期起到积极作用。

  关键词:房贷 首套不变,二套首付提高

  首次购房(无购房、无贷款记录、购房人提供首次购房书面诚信保证)

  调整前首付

  最少2.5成(南京的高淳、溧水:20%)

  不变

  调整后首付

  最少2.5成(南京的高淳、溧水:20%)

  首套住房(无贷或贷款结清有房贷记录、但申请房贷时实际无房的家庭)

  调整前首付

  最少3成

  不变

  调整后首付

  最少3成

  已有一套房(贷款已结清)

  调整前首付

  最少3成

  增加

  调整后首付

  不低于3.5成

  已有一套房(贷款未结清)

  调整前首付

  最低4.5成

  增加

  调整后首付

  不低于5成

  调整商品房贷款首付比例方面:在保障首套房仍按前期政策执行不变的基础上,将差别化住房信贷政策再次进行调整:一是对拥有1套住房且相应购房贷款已结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于35%。

  二是对拥有1套住房且相应购房贷款未结清的居民家庭,为改善居住条件再次申请商业性贷款购买普通住房的,除高淳、溧水执行最低首付款比例30%外,其他地区最低首付款比例调整为不低于50%。

  扬子晚报全媒体记者 仇惠栋

  1个节点

  已签贷款合同的不受影响

  人民银行南京分行相关人士在接受扬子晚报记者采访时回复,新政具体执行时间以南京市政府文件为准,也就是8月12日开始执行。南京某国有银行个贷部相关人士表示:“服务好客户是第一位,只要已经签了贷款合同的客户,都不受新政影响。”他说,楼市火爆,最近积压了不少“单子”,都还没来得及录入系统处理,这些“单子”都不用担心被要求追加首付款。但8月12日起接的新“单子”就要按新政执行了。

  扬子晚报全媒体记者 徐兢

  6大追问

  1 新政是“温柔一刀”还是“致命一击”?

  限贷较“温柔”,现房销售很“要命”

  昨天南京的新政集中在贷款和土地拍卖两方面。不少业内人士均认为,限贷令将首付款提高5个点,其实对市场影响不大,“200万元的房子首付就多了10万元,对已有住房的买家来说,资金压力增加的不是太多。现在有的楼盘都要求全款买房了,房子还是抢不到。”我爱我家权证部曾经理也表示,二手房买家大多是名下无房的刚需客户,“首付还是三成,没有变化。”

  相对于限贷令的“温柔”,土拍变化则让开发商们大呼压力山大。“网上竞价达到最高限价90%时,该地块所建商品住房必须现房销售。这意味着开发商拿地两年内将‘颗粒无收\\’,还要支付土地款、工程款等各项开支,只出不进,这非常考验开发商的资金实力,”五矿地产华东区域公司营销总监王新芳告诉扬子晚报记者。

  2 开发商抢地的热情会降温吗?

  没有新高也不会熔断了,抢不抢地仍待观察

  7月8日,南京市的土地拍卖会上,8幅限价地块最终只成功拍出1块,7幅遭熔断或中止出让,这不仅直接导致了本该于8月5日举行的今年06号土地出让会被紧急叫停,熔断的土拍方式也遭弃用。昨天公布的新土拍方案中,现场拍卖被网上交易取代,拍卖达到一定价格时要提高商品房销售条件,熔断被取消,达到最高限价后摇号决定归属。

  买房要摇号,如今开发商买地也要摇号,“拼人品、撞大运”的新规让开发商们有些始料未及,不过他们表示,这至少能保证土地成功出让,不至于出现流拍现象,而且也不会再拍出地价新高。

  “地价确实能够限住,不会再出现类似四万二、四万五的天价地。但开发商拿地的热度能不能降温,现在还不好说,”南京禹洲地产总经理李明煦指出。他认为,提高预售条件甚至现房销售的规定,令开发商回笼资金的时间被延迟数月到一年多,“对资金充裕的大企业还好,小公司拿地其实更难了,会更加严格地测算拿地价格。但要不要拼到最高限价摇号的时刻,还是看各家对未来两到三年市场的预期。”

  3 现房销售会不会导致供应断档?

  明后年可能出现上市量危机

  遏制开发商拿地冲动的土拍现房销售新规,被视为是本次新政的“杀手锏”,而业内认为,它可能产生的一个副作用是,一两年后可能会出现供应断档。李明煦告诉记者,一般来说工程进度完成1/4,就可以申领预售许可证了,“高层住宅的话,盖到七八层就能卖了,所以现在进度最快的拿地半年就能开盘销售。而按照新规,土地拍卖网上竞价达到最高限价的80%,高层须主体结构三分之二以上完成才能预售,32层的高层住宅,就要盖到20多层,按6天一层计算,差不多要延期三个月才能卖。最麻烦的是如果拍地价达到最高限价的90%,就要现房销售,也就是要拿到竣工备案表,要延期一年或者更长。如果是精装修房,则拖得更久。”

  王新芳举例说明,“2015年拍的地,2016年开盘销售,2018年交付,这是目前通常的开发销售流程。但若是现房销售,从拿地到竣工至少两年,除了小区绿化可以缓点做,建筑的主体必须达到可以使用的条件。意味着2016年拍下的地,2018年才能卖。”接下来新出让的地块,若是出现较多现房销售的状况,那么一两年后的供应断档将是一大问题。

  4 能不能遏制投资投机?

  心理影响大于实际限制

  南京楼市的过热在于大量投资投机需求涌入,而限贷能否遏制买房人的冲动?南京房地产开发建设促进会秘书长张辉认为,调控力度虽然不大,比较温和,但实际影响还是会有,尤其心理作用和对市场预期的影响会更大一些。名下只有1套住房的大多是刚改客群,或者是投资客,新政主要是针对这方面的客群。

  王新芳认为,提高5个点的首付,对购买力的直接影响不大,“我觉得更多的是心理层面的影响,释放了政府调控楼市的信号。”业内人士表示,传闻中的三套房停贷并没有成为现实,如果是认房又认贷,名下有两套房就不能再次贷款的话,抑制投资投机的效果就会更加明显。

  5 南京房价会不会降?

  降价可能性不大,但大幅上涨也不现实

  昨天新政一出,网友纷纷表示,“群众最关心的还是房价会不会下降。”对于房价问题,业内人士分析,从限贷的角度看,对市场的影响是有限的,降价的可能性不大。而土地拍卖新规,将避免了南京再次出现地价新高,减少地价和房价互相推动的恶性循环,这对于稳定房价有一定作用。“以前每次拍出地价新高,都会引发周边新一轮的房价上涨和抢购,邻居盘纷纷搭车拿地价说事。今后,至少地价的这种推动会减弱。”

  但也有开发商指出,现房销售若造成供应断档,也可能会引发房价上涨,当然这要看今年下半年,南京市能否加大土地供应,以及土拍的最终结果,超过最高限价80%甚至90%的是否普遍。

  张辉判断,平稳降温将是主旋律,房价继续大幅上涨是肯定不现实了,但是各个板块会出现差异化,虚高的外围板块将会面临调整的压力和风险。建议买房人和开发商都能趋于理性。

  6 会不会效仿苏州重启限购?

  若市场仍升温,或将列入政策储备

  昨天,苏州市出台了比南京更严格的楼市新政,在二线城市中第一个重启限购,南京会不会效仿苏州?某资深房产人士认为,限购作为一种行政手段,政府会相对谨慎对待,但是如果南京楼市依然高烧不退,不排除会作为一种储备政策。“接下来要看供求矛盾能否缓解,房价涨幅能不能得到控制,如果国家统计局的70城市房价涨幅排名中,南京能跌出前几位,市场能够稳下去,抢房的现象能够得到控制,是可以不需要再推出进一步的调控政策,但是如果本次调控效果不明显,南京仍然有可能效仿苏州。就像此前苏州的土地熔断机制,我们也跟进了。而且从苏州的限购来看,只针对外地人的第二套房限购,也依然是很温和的,对市场有一定的抑制,但不会造成冲击。”

  扬子晚报全媒体记者 王烨

  楼市新政之苏州版

  “苏十五条”出台,外地人买二套房要交1年社保

  苏州昨天出台《关于进一步加强苏州市区房地产市场管理的实施意见》,通过对土地供应、土地竞价、预售管理、价格管理、购房信贷、公积金贷款等方面采取系统性稳控措施,抑制房价过快上涨,防范经济运行风险。该意见自12日起实施,购买新建商品房、二手房及申请个人住房按揭贷款统一以网签合同时间为准。

  新政:外地人买二套房要交1年社保

  在土地政策上,苏州加大土地市场供应;调整土地供应条件,将住宅用地竞买保证金由现行的20%提高到30%或以上,土地出让金首付款由现行的50%提高到60%或以上,并将全额土地出让金支付期限调整为3个月内;引导土地出让理性竞价。

  在原有限贷政策基础上,苏州再度收紧商品住房信贷。居民家庭拥有1套住房且相应购房贷款未结清,再次申请商业性个人住房贷款购买普通住房的,最低首付款比例,苏州市区(不含吴江区)由40%调整为50%。

  为抑制外来投资客,苏州规定非本市户籍购买第二套住房,必须提供缴纳证明或社保证明。具体要求为:非本市户籍居民家庭申请购买第二套住房时,应提供自购房之日起前2年内在苏州市区累计缴纳1年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险(城镇社会保险)缴纳证明。开发企业在签订购房合同时应认真审核购房人资格,购房人违反限购规定或购买超过2套住房的,登记部门不予办理产权登记手续,开发企业或购房人承担相应的经济和法律责任。

  2011年楼市火热时期,苏州与南京、无锡、徐州三市曾先后启动楼市限购政策,这一“限购令”执行了3年多,但伴随楼市跌宕起伏,加之坊间对限购这一行政干预手段的质疑声日渐高涨,2014年各地限购政策纷纷取消,苏州也不例外,先是在2014年7月21日取消对90平方米以上住房的限购政策,继而在当年9月26日全面取消限购政策。随着此次新政出台,苏州在二线城市中第一个重启限购。

  业内:房价过快上涨可以得到控制

  苏州兆丰不动产投资顾问有限公司董事长杨肇锋告诉记者:“新政是对前一段时间调控房价的完善与强化,从供给面和需求面一起进行调控,是一套组合拳。”杨肇锋说:“我个人认为,新政有一定的维稳作用,但是不一定能达到真正目的。土地成本、税费、契税等各项成本高,这就从一定程度上决定房价不可能低。此外,因为房地产与经济发展息息相关,由于是商业地产受束缚较多,经济发展有受到牵扯,这也会影响整个房地产市场。”杨肇锋认为:“这些都是暂时的,之后,一旦限贷政策再次放开,有可能一切都会回到起点,甚至又会暴涨,对楼市影响更甚。如需真正将房价降下来,就必须铲除一些拦路虎,打通每一个环节,而不是一直停在表面。”

  对于新政出台后的房价,杨肇锋认为:“新政对房价有抑制作用,房价短期内肯定不会暴涨,应该会比较平稳。”

  扬子晚报全媒体记者 於苏云
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